Выглядит заманчиво: где хочешь — там и стена. Хочешь — зонируй, хочешь — открывай пространство.Но правда в том, что «свободная планировка» — это рекламный термин, а не юридический статус.По закону — это обычная квартира без отделки и перегородок (иногда даже без стен санузла). Типичная квартира со свободной планировкой смотрится как пустая «бетонная коробка» с оконными проемами и входом. Межкомнатных стен в ней либо нет совсем, либо они намечены трассировкой — невысокими (10-20 см) пеноблоками или кирпичами, реже обычной краской. Плюс в том, что вы экономите на демонтаже, если есть желание сделать максимально открытые комнаты, а минусы тем более весомы, чем больше общая площадь квартиры.
У свободной планировки есть обратная сторона — Во-первых, владельцы будут платить за возведение перегородок из своего кармана. Кладка межкомнатных стен с учетом работ и материалов может обходится примерно в 700 - 990 руб./кв. м. (умножайте на высоту потолка). В зависимости от метража и желаемой планировки расходы могут составить до нескольких десятков тысяч рублей.
Во-вторых, при подсчете площади в квартире свободной планировки не учитываются внутренние перегородки, и при ремонте межкомнатные стены «съедают» квадратные метры. Средняя толщина перегородок составляет 150 мм. При возведении 7-метровой стены площадь жилья уменьшится на 7 х 0,15 = 1,05 кв. м. То есть, вы покупаете квартру 100 м, возводите стены, проходите процедуру узаконивания новой планировки и продаете уже 95 м по паспорту.
Но это еще не главное, главное вот: Если вы купились на красивые слова от застройщика и приобрели такую квартиру... И после покупки в квартире появилась хоть одна перегородка — это уже перепланировка. И её нужно узаконивать. В нашей стране одни из самых строгих правил согласования, ряд изменений можно сделать и согласовать относительно легко, через госуслуги, но некоторые изменения потребуют долгого сложного согласования, либо вообще окажутся невозможными.
Если же перепланировку нельзя узаконить, стоит готовиться к неприятностям. Например, квартиру будет сложно продать. Подобное жилье не могут купить ипотечники: в банках не дают кредиты на квартиры с незаконной перепланировкой. Кроме того, подобное жилье будет стоить дешевле, чем аналогичное на рынке. Вполне возможно, что придется пойти на существенные уступки (по некоторым данным, до четверти цены). Все это говорит о том, что к изменению плана квартиры нужно подходить крайне ответственно.
Дело в том, что для абсолютно каждого многоквартирного дома есть планы, которые были утверждены еще на этапе проектирования; есть распределение зон по санитарным и техническим зонам. Если поднять поэтажный план застройщика, можно узнать, что в нем «нарисованы» все стены и помещения квартиры. Причем совсем не так, как на плане, по которому покупается квартира. Фактически вам продают лишь «коробку» по цене готового жилья, согласовывать планировку нужно относительно той, которую предполагал застройщик. Есть правило о том, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в БТИ. То есть в квартире со свободной планировкой вы не сможете сделать ванную просторнее за счет площади комнаты, а только за счет коридора — и то, если такая возможность существует. И в любом случае, ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.
Перед тем, как покупать квартиру со свободной планировкой, ее нужно суметь правильно выбрать. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание:
Утвержденный план квартиры (от БТИ, поэтажный). Там должны быть отмечены границы всех жилых и нежилых помещений, в особенности мокрых зон — иначе жилищная инспекция может отказать в перепланировке.
Количество колонн и пилонов. Лучше, если их вообще нет — тогда пространство будет максимально открытым. Но чем больше квартира, тем более вероятно, что в ней появятся дополнительные опорные конструкции — они ограничивают возможности по дизайну.
Число окон. Чем больше в квартире со свободной планировкой окон, тем шире возможности по разграничению пространства — например, из одной большой гостиной с двумя окнами можно сделать две отдельные комнаты с естественным освещением.
Расположение стояков водоснабжения. Лучше, если они находятся в разных частях квартиры — особенно когда их несколько. Это даст дизайнеру «пространство для маневра», чтобы перенести кухню или санузел без нарушения строительных норм, организовать мастер-спальню с отдельной ванной.
Форма квартиры и высота потолков. Для создания интерьера с открытой планировкой подходят квартиры, которые имеют более квадратную форму — в них пространство кажется объемнее, а обставить его будет легче. Визуально расширить квартиру помогают высокие потолки от 3 м.
Чтобы избежать разочарований, следует как можно подробнее изучить планировку квартир, предлагаемых застройщиком в готовом виде, — возможно, расположение и конфигурация помещений в целом вас устроят. В крайнем случае в дизайн квартир свободной планировки всегда можно внести частичные изменения после того, как строительные и отделочные работы окончены. Согласовать в БТИ небольшие изменения намного проще, чем глобальную перепланировку.
Вместе с тем, хочется призвать вас не бояться перепланировок - даже небольшие изменения могут в разы повысить ваше удовольствие от использования квартиры. Я буду рада помочь вас с этим. Если планируете ремонт, напишите мне. План работ тут.